Новости
Наибольшую тревогу у оценочного сообщества вызывает система оценки объектов недвижимость для целей введения единого налога
Для какой группы налогоплательщиков и объектов недвижимости единый налог окажется более обременительным? В чем несостоятельность выбранного метода проведения кадастровой оценки? Как новая налоговая ставка скажется на развитии рынка недвижимости, на стоимости активов и их ликвидности? Эти вопросы волнуют сегодня большинство собственников недвижимого имущества. На эти вопросы ищут ответы оценщики
Идея новой фискальной системы
Главная идея, лежащая в основе нового порядка налогообложения недвижимости, на первый взгляд, разумна и благородна. Цель сего мероприятия - обеспечить корреляцию между размерами налоговых платежей и стоимостью недвижимого имущества, принадлежащего гражданам и предприятиям. Причем стоимостью не абстрактной, а реальной, рыночной.
Не секрет, что в настоящее время инвентаризационная стоимость недвижимости, рассчитываемая органами БТИ и принимаемая за основу при начислении налога, не совпадает с реалиями рынка. Теперь же законодатели эту стыковку собираются обеспечить, чтобы те, чьи квартиры и дома стоят дорого, платили в бюджет ощутимо больше тех, у кого, кроме скромной квартиры или дачного домика на участке 6 соток, попросту ничего нет.
«Вот только на практике, боюсь, от нового порядка уплаты налога на недвижимость пострадают вовсе не самые обеспеченные слои населения, - комментирует Анжела Насруллаева, исполнительный директор ООО «Волжский альянс». - Для действительно богатых людей повышение размера налога едва ли сможет стать серьезной финансовой проблемой. Самых бедных, в том числе пенсионеров, государство, надеюсь, от увеличения платежей защитит».
Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт», отмечает, что главный плюс введения единого налога на недвижимость в том, что этот налог будет существенным источником доходов местных бюджетов и серьезным подспорьем в работе муниципалитетов.
Конечно, совокупная налоговая нагрузка на собственников недвижимости увеличится, так как налог будет уплачиваться от реальной рыночной стоимости. Кроме того, предполагается провести легализацию и оценку всех объектов недвижимости, включая те объекты, которые по тем или иным причинам не зарегистрированы, не эксплуатируются или являются недостроями. То есть налог будет уплачиваться со всех объектов недвижимости.
«Основная цель введения единого налога на недвижимость - создание класса эффективных собственников, - считает Алексей Ульянин. - Люди, которые умеют управлять недвижимостью, получать с нее доход, естественно, найдут возможность платить налоги, а для тех, кто неэффективно использует свои объекты, налог - дополнительное бремя».
Более критический взгляд на введение нового налога высказывает Денис Шевяков, директор «Агентства оценки «Интеллект»: «В связи с введением единого налога в нашей стране возможны негативные последствия. Любой налог играет либо стимулирующую, либо ограничивающую роль. Ограничивать сегодняшний рынок недвижимости, честно говоря, некуда. Тогда как в отдельных развитых странах ставка налога на имущество стоимостью до 500 тыс. евро равна нулю, и это стимулирует к развитию рынок недвижимости. В случае с Россией - как бы не торпедировать наш рынок недвижимости».
Тревожны последствия
Так совпало, что земельный кадастр 2005 года отражал среднюю стоимость земли на период становления и развития земельного рынка, то есть на тот момент, когда стоимость земли была практически минимальной. Земельный кадастр 2008 года отражает самую высокую стоимость земли в момент перед наступлением экономического кризиса.
Сейчас рынок недвижимости находится в состоянии коррекции, когда дешевле уже не будет, но скачка цен еще не произошло, поэтому новый кадастр обещает быть более «рыночным». Однако кадастр - продукт массовой оценки, и в течение как минимум трех лет это застывшая стоимость, а рынок все-таки подвержен изменениям, подчеркивает Наталья Бадова, руководитель отдела оценки АН «Визит».
Поэтому глобальный пересмотр налогообложения неизбежно отразится на состоянии рынка недвижимости. «Однозначно речь идет о повышении налога, вопрос в другом - «на сколько» или «во сколько раз» он повысится. Так что последствием такого мероприятия, с одной стороны, станет наполнение бюджета, а с другой - увеличение расходов населения. Возможно, массовый спрос сместится в сторону более дешевого жилья», - предполагает Наталья Бадова.
Налог - это не только плата государству за право собственности на объект недвижимости, но и одновременно операционные расходы по нему. Покупая недвижимость, человек приобретает обязательства по уплате налога. «Возможно, для больших объектов этот фактор сыграет отрицательную роль. К примеру, вместо квартиры площадью 150-200 кв. м в городе человек предпочтет дом такой же площади в области, так как налог на него будет ниже, - поясняет Алексей Ульянин. - Таким образом, налоговая ставка может снизить ликвидность отдельных объектов недвижимости».
По мнению Дениса Шевякова, введение нового налога неминуемо скажется на рыночной стоимости активов и на темпах роста цен. «Об этом стоит задуматься сейчас и уже сейчас заняться вопросами пересмотра бизнес-планов по новым инвестиционным проектам, - советует эксперт. - Потому что потом будет поздно, единый налог все равно введут. Но каким он будет, насколько будут учтены возможности налогоплательщиков, пока непонятно».
«Как именно это скажется на ценах на недвижимость, сказать пока сложно. Но рынок среагирует в любом случае и спроецирует ситуацию автоматически», - комментирует Дмитрий Глубоков, директор оценочной компании «Волгострой».
Еще тревожнее метод
Однако наибольшую тревогу у оценочного сообщества вызывает не подход к начислению налога, а система оценки объектов, которую предполагается применить.
Как уже было отмечено, задача, которую предполагается решить, - возможность расчета налога исходя из реальной рыночной стоимости недвижимости. При этом кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться методом массовой оценки.
«Массовая оценка недвижимости обеспечивает не совсем точные результаты, величины расхождений ее итогов и реальных рыночных цен, на мой взгляд, могут быть весьма существенны. Ведь реальная рыночная цена, являясь отображением реально состоявшихся сделок, учитывает множество факторов, которые могут оказывать большое влияние на цену объекта. Система массовой оценки их охватить не в состоянии», - заключает Анжела Насруллаева.
Скажем, может ли массовая оценка корректно учесть разницу в ценах квартир, окна которых выходят в тихий двор и на оживленную улицу? Или наличие консьержа? Или юридическую историю квартиры? Или скидку на торг, которая может возникнуть в связи с обстоятельствами продажи квартиры? Вот и получается, что новая система оценки на поверку едва ли окажется более рыночной, чем предыдущая.
«Я продолжаю настаивать на том, что при любой оценке, в том числе и кадастровой, в основе должен быть доходный подход. По сути кадастровая стоимость - та же самая рыночная, только предназначенная для целей налогообложения. Поэтому и для этих целей нужно применять доходный подход, основанный на макроэкономике. Он позволяет оценивать реальную рыночную стоимость индивидуального объекта в срезе развития всей экономики, - рассуждает Денис Шевяков. - И потом, каждый объект недвижимости уникален, соответственно, оценивать и считать налоги с него нужно тоже индивидуально. Механизмы массовой оценки здесь не будут работать. А доходный подход основан на индивидуальных ставках, на индивидуальных способах использования этого объекта».
Р.S.
Весьма резонную точку зрения высказал «НРН» Сергей Кривозубов, директор Поволжского Центра Развития: «Неоднократно на всевозможных форумах и конференциях я пытался донести до сознания оценочного сообщества, что применение таких механизмов массовой оценки при желании государства добиться прозрачности в вопросе подачи информации является первым шагом на пути завершения оценки недвижимости как направления бизнеса. Не будет ее больше, как во многих других государствах с развитой экономикой (например, Англии, Канаде, подобные процессы начались сейчас в Америке)».
Реальные препятствия
Введение единого налога на недвижимость и сопутствующее ему проведение кадастровой оценки не случайно - в России вступают в действие изменения в законодательство об оценочной деятельности, которые существенным образом меняют порядок проведения государственной кадастровой оценки, что напрямую отразится на доходах бюджетов местного уровня.
Составить кадастр и оценить объекты необходимо до 2013 года. Данной работой будет заниматься ФЦП «Земля», выигравший тендер на проведение кадастровой оценки.
Как выясняется, уже сегодня возникают проблемы с денежными средствами на эти цели. Параметры финансирования, в том числе финансирования проведения оценки, закладывались пять лет назад. За это время многое изменилось: уровень жизни, инфляционные процессы, экономика в целом. А бюджеты, заложенные на мероприятие по кадастру, остались прежними - около 35-40 тыс. рублей на один объект при проведении массовой оценки. За эти деньги можно оценить простые объекты - гаражи, типовые квартиры, например. Однако как за такой бюджет оценить крупный земельный массив или завод? Очевидно, что необходимо привлечение/выделение дополнительных ресурсов.
Еще один момент: в настоящее время правовая система не совсем готова к введению нового налога, в первую очередь потому, что отсутствует объект налогообложения. В России не подлежало регистрации недвижимое имущество, право на которое возникло до 31 декабря 1998 года. На самом деле проблема глубже: иногда не совсем понятно, кто и чем владеет.
Мнение эксперта
Дмитрий ГЛУБОКОВ, директор оценочной компании «Волгострой»:
- Если сохранится прогрессивная шкала в налогообложении, налог на недвижимость может вырасти в разы. Как именно это скажется на ценах на недвижимость, сказать пока сложно. Рынок среагирует в любом случае и спроецирует ситуацию автоматически. Пока мало информации о законе, неизвестно, какой именно будет ставка единого налога, и непонятно, кто больше пострадает - владельцы бюджетной недвижимости или объектов бизнес-класса.
Введение единого налога на недвижимость может значительно пополнить местный бюджет, но вопрос, насколько справедливой будет полученная в ходе массовой оценки кадастровая стоимость, остается открытым. Ранее, когда проводилась кадастровая оценка земель, было много недовольных собственников такой оценкой. А что касается объектов недвижимости, то это затрагивает практически каждого гражданина. Вероятно, нас ждет увеличение количества судебных процессов.
Алексей УЛЬЯНИН, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:
- Основным камнем преткновения в введении единого налога на недвижимость является кадастровая оценка, вернее - метод, по которому будет считаться кадастровая стоимость - массовая оценка. Как будет обрабатываться огромный пласт информации об объектах недвижимости? Какие ценообразующие факторы будут браться за основу? Как учесть влияние каждого фактора на стоимость объекта? Какой фактор определить ведущим - год постройки, месторасположение, качество ремонта? Ценообразующим фактором может быть даже вид из окна, но учесть его при массовой оценке невозможно.
Вопросов слишком много. И при массовой оценке обязательно возникнут ошибки и неточности в расчетах, что спровоцирует большое количество судебных тяжб с требованием правильной, объективной оценки.
Денис ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «Интеллект»:
- Такие прецеденты обязательно будут. Собственник объекта, получивший кадастровую стоимость, откровенно превышающую рыночную, вправе оспорить результаты оценки и отстоять истинную рыночную стоимость в суде. И в данном случае возрастает роль независимого оценщика как главного эксперта и финансового консультанта. Его задача - определить реальную рыночную стоимость, быть полезным обществу, защитить интересы рядового налогоплательщика, обладателя недвижимости. Вопрос затрат на оспаривание и пересмотр оценки не должен возникать. Это единовременная трата, которая потом экономит деньги собственника на протяжении всего времени владения объектом недвижимости.
Источник: Новости рынка недвижимости
‹‹‹ Все новости
