Новости

Правила оценки

В последние годы вопросы кадастровой оценки перешли из разряда узкопрофессиональных - в повседневные экономические и гражданские правоотношения физических лиц и организаций. Заявители не согласны в первую очередь с результатами государственной кадастровой оценки (ГКО), поскольку их применение, как для целей налогообложения, так и для начисления иных платежей за землю (например, выкупная цена и арендная плата), влечет за собой их увеличение. Новые законодательные изменения призваны решить данную проблему. Закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - закон) дополнен главой III.1, регулирующей порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (Закон N167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности...). Поправки вступили в силу, и теперь ГКО включает в себя следующие действия.

Во-первых, это принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, органа местного самоуправления (далее - заказчик) не реже чем один раз в пять лет с даты проведения последней ГКО. Во-вторых, это формирование Росреестром перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Третье действие заключается непосредственно в предоставлении исполнителем услуг по определению кадастровой стоимости и заключении с ним договора на проведение оценки.

Спешу отметить, что новая редакция не регламентирует порядок отбора исполнителя и заключения с ним договора.

Для проведения ГКО земель привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Указанный порядок привлечения оценщиков теперь будет действовать лишь в случае заключения заказчиком договора на проведение работ по ГКО земель до истечения 60 дней после дня официального опубликования данного закона и если такие работы в указанный срок не завершены.

До подписания договора на проведение оценки исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления такой деятельности на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб.

Хочу напомнить, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями закона, актами Минэкономразвития России, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. После определения кадастровой стоимости отчет должен быть составлен оценщиками на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.

На мой взгляд, важным вопросом является проверка (экспертиза) отчета об определении кадастровой стоимости. Росреестр накопил значительный опыт проведения проверки (экспертизы) отчетов по государственной кадастровой оценке земель. Полагаю, что в связи с передачей экспертизы из Росреестра в саморегулируемые организации (далее - СРО) существенно возрастает роль экспертного совета саморегулируемой организации и уровень квалификации членов данного совета. Как следствие, требуется повышение квалификационных требований и к членам экспертного совета СРО.

Экспертиза составленного оценщиком отчета производится СРО оценщиков, членом которой является оценщик, в течение 30 дней с даты его составления. Если саморегулируемая организация признает отчет не соответствующим требованиям к определению кадастровой стоимости, исполнитель работ дорабатывает отчет и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. Заказчик принимает отчет при условии наличия экспертного заключения о соответствии требованиям к определению кадастровой стоимости.

Кроме того, в новой редакции закона в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета заказчик утверждает результаты определения кадастровой стоимости. В пятидневный срок после утверждения заказчик направляет сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета в Росреестр.

В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик публикует информацию об утвержденных результатах, в том числе о кадастровой стоимости и дате проведения последней ГКО.

Хочу подчеркнуть, что новеллой закона является и внесудебный порядок, который заслуживает особого внимания. Рассмотрение споров, возникающих при проведении ГКО земель, разрешалось ранее лишь в судебном порядке, что усложняло и затягивало процесс. Сейчас же помимо судебного порядка разрешения споров предусматривается также и внесудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии как непосредственно после опубликования, так и в течение шести месяцев с даты внесения в государственный кадастр недвижимости. Обжалование результатов определения кадастровой стоимости осуществляется путем подачи в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости в течение одного месяца с даты его поступления. Основаниями для пересмотра являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае может быть принято решение о пересмотре кадастровой стоимости. А во втором случае комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Предусмотрена возможность оспаривания решений комиссии в суде.

После рассмотрения комиссией споров Росреестр, со своей стороны, осуществляет внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Особо хочу отметить, что ГКО земель, работы, по проведению которой не завершились до истечения 60 дней после дня официального опубликования данного закона, проводится в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ.

По моему мнению, представляет интерес и неоднозначный анализ судебной практики по применению п. 3 ст. 66 ЗК РФ в предыдущей редакции, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливалась в процентах от его рыночной стоимости.

Внесенные в п. 3 ст. 66 ЗК РФ изменения, в соответствии с которыми в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, в совокупности с дополнениями в закон N 135-ФЗ позволят землепользователям реализовать защиту своих прав и законных интересов в ситуациях, когда кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.

В заключение мне хотелось бы отметить, что успех реализации новых поправок может быть обеспечен только совместными усилиями саморегулируемых организаций, служащих территориальных органов Росреестра и самих оценщиков.

Эта статья является комментарием к:

Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Максим Прохоров

Источник: "Российская Бизнес-газета" №768 (35) от 21 сентября 2010 г.

‹‹‹ Все новости