Новости
Национальный совет по оценочной деятельности ускоренными темпами разрабатывает федеральные стандарты оценки недвижимости и нормативную базу
Предстоящая налоговая реформа уже вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Бытует мнение, что власти придумали новый способ обдирания граждан и сокращения федеральных субвенций регионам. Однако есть несколько соображений, позволяющих взглянуть на эту проблему под несколько другим углом.
Зыбкая база
Попытка введения местного налога на недвижимость предпринимается не впервые. Еще в 2004 году Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект. Но дальнейшее принятие и обсуждение документа было заблокировано. Камнем преткновения стало отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. Предполагалось, что оценку для целей налогообложения будет осуществлять некий орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки. Однако разработкой методики никто не занимался. Вместо этого преобладали абстрактные программные наработки, чреватые для налогоплательщиков серьезными неприятностями. В конце концов реформа была отложена и окончательно заглохла.
А надо ли вообще что-то менять? Сегодня структура налоговых поступлений в местные бюджеты такова. Около 70% приходится на подоходный налог с физических лиц, около 25% — на имущественный налог, около 5% — на земельный налог. Такая диспропорция (рассчитана на примере бюджета одного из подмосковных муниципалитетов) объясняется несправедливой и нелогичной системой начисления имущественного и земельного налога. Базой для налога на имущество является инвентаризационная стоимость объектов, которую оценивают бюро техинвентаризации, БТИ.
Инвентаризационная оценка привязана к стоимости строительства и износу зданий, но не учитывает его месторасположение и рыночные цены. Отсюда — колоссальные погрешности при начислении налога. Например, собственник трехкомнатной квартиры стоимостью около полумиллиона долларов, расположенной в старом здании в центре Москвы, может платить около 140 рублей налога в год. А владелец малогабаритной квартиры в новом панельном доме на окраине — несколько тысяч рублей в год.
Или другой пример. В 2009 году в Кировской области средняя стоимость объекта недвижимости, по оценке БТИ, составляла 35,5 тыс. рублей. Граждане в среднем ежегодно платили около 35 рублей имущественного налога. И лишь в последнее время, озадачившись дефицитом бюджета, региональные власти взвинтили коэффициенты пересчета инвентаризационной стоимости имущества, ориентируясь на динамику уровня инфляции за последние годы. Это позволило увеличить налоговую базу, однако в целом оценочная стоимость имущества по БТИ так и осталась далека от рыночных реалий.
Аналогичная история с налогом на землю. При расчете налоговой базы учитывается кадастровая стоимость участка, выполненная Росреестром, но не учитывается наличие на участке улучшений. Более того, из-за несовершенства системы кадастровой оценки, созданной чиновниками, возникают совершенно анекдотичные ситуации. Известны случаи, когда владельцам участка, купленного за 10 млн рублей, приходило уведомление о кадастровой стоимости земли в 300 млн рублей.
Оторванная от рыночных реалий система налоговой оценки имущества не только неверна по своей сути, но и способствует возникновению опасных перекосов на рынке недвижимости: рассчитанные таким образом налоги не стимулируют собственников к эффективному использованию земли и недвижимости, создают почву для спекуляций.
Ползучий эмпиризм
В отличие от налога на имущество и землю единый налог на недвижимость планируется рассчитывать на основе реальной рыночной стоимости объекта.
Фундаментом новой системы налогообложения недвижимости должна стать модель массовой оценки. Ее создание поручено Росреестру. При этом ведомство вправе привлекать на субподряд профессиональных оценщиков, которые также участвуют в разработке федеральной методики массовой оценки. Это российская специфика: в большинстве зарубежных стран налоговой оценкой занимаются специальные государственные оценщики, а не частные предприниматели. «В России попробовали пойти по такому пути при создании земельного кадастра. Государство разрабатывало методологию, нормативы, Роснедвижимость выполняла функции налогового оценщика.
Однако такой подход оказался не бесспорным: земельный кадастр получился не вполне совершенным. Сейчас сделана попытка передать эту работу на аутсорсинг профессиональным оценщикам. Параллельно вводится процедура досудебного оспаривания результатов оценки, механизм имущественной ответственности оценщика. Как это сработает — жизнь покажет. Пока это метод проб и ошибок, такой ползучий эмпиризм», — поясняет вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.
Минфин предлагает установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. Ранее обсуждался диапазон от 0,1 до 1%. К сведению: текущая ставка налога на имущество колеблется от 0,1 до 2%, привязана к стоимости объекта и регулируется региональными властями. Тонкость настройки ставки налога на недвижимость будет иметь принципиальное значение в плане эффективности всей системы. Возможно, определенную свободу маневра необходимо предоставить регионам или непосредственно муниципалитетам: например, право корректировать ставку, ориентируясь на социально-экономическую ситуацию на местах.
Предполагается, что система массовой оценки приобретет какие-то внятные очертания к 2013 году. К этому же времени должна быть создана регулярно обновляемая система мониторинга рынка недвижимости и система учета недвижимости на местном уровне, обобщающая данные БТИ, Росреестра и прочих ведомств. После введения налога и создания полноценной системной модели Росреестр передаст функции заказчика массовой оценки региональным властям.
Сложно, трудоемко, рискованно
Стоит заметить, что эксперты весьма скептически оценивают перспективы введения налога в 2013 году. По мнению специалистов, из-за трудоемкости задачи, а также социально-экономических рисков, связанных с переходом на новые механизмы налогообложения, сроки введения налога могут быть перенесены на более поздний срок — 2015–2018 годы.
«Создание системы массовой оценки — громоздкая работа. Сомневаюсь, что она будет завершена к заявленному сроку. Ведь нужно построить систему учета и оценки всей недвижимости, чувствительную к рыночным изменениям. Если земля, например, картографируется с самолета, то с недвижимостью такая штука не проходит. Что за объекты расположены в том или ином квадрате? Кому они принадлежат? Это не то что раз в пять лет что-то там подкрутили в модели массовой оценки — и все работает. Периодически надо будет делать переоценку», — говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
По словам Евгения Неймана, одним из факторов, сдерживающих продвижение налоговой реформы, является отсутствие оцифрованных карт. «Пока Росреестр сделал только карты по земле, однако по единым объектам — то есть как по земле, так и по расположенному на ней объекту недвижимости — таких карт нет. Между тем автоматизация процесса необходима: вручную все посчитать невозможно. Объекты недвижимости учтены в базах БТИ. Чтобы двигаться дальше и снять нестыковки, надо эти разные базы интегрировать», — отмечает наш собеседник.
Возникает и множество прочих организационных проблем. Например, непонятно, как будет облагаться налогом недвижимость, принадлежащая юрлицам. По словам оценщиков, множество объектов промышленного назначения в Росреестре по тем или иным причинам не зарегистрировано.
«Вообще, налог на недвижимость — это налог для умного государства, а не для сильного. Наломать дров с этим налогом можно выше крыши. Например, спровоцировать обострение социальной напряженности, если ввести его неграмотно. Недавно в Латвии по требованию банка реконструкции и развития с целью уменьшения дефицита бюджета был одномоментно введен налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости. В итоге во многих городках люди побросали все и уехали в Евросоюз, поскольку бремя оказалось неподъемным», — рассказывает один из экспертов.
Налог как рычаг
Стоит, впрочем, заметить, что нигде в мире не создано абсолютно идеальной системы налогообложения недвижимости, которая всех бы устраивала. Споры и конфликты вокруг этого налога возникают повсеместно. Тысячи адвокатов специализируются на обжаловании оценки имущества, произведенной для целей налогообложения.
Однако везде налог на недвижимость — при всем своем несовершенстве — является мощным рычагом инфраструктурного развития муниципалитетов. «За рубежом местное самоуправление держится на налоге на недвижимость. У муниципалитетов есть надежный денежный поток, позволяющий расплачиваться по кредитам, привлеченным для строительства инфраструктуры. У нас же пока развитие территорий исключено из рыночного контекста. И переход к налогу на недвижимость как раз призван объединить рыночные механизмы с госрегулированием», — полагает независимый оценщик Борис Новиков.
Например, налог на недвижимость может стать ключевым компонентом в схемах привлечения капитала в инфраструктурные проекты с помощью муниципальных облигаций. При использовании такой модели — она широко распространена — понятные и прогнозируемые налоговые поступления являются источником покрытия основного долга и процентов по ценным бумагам.
По мнению специалистов, для тиражирования подобной практики в России помимо работоспособной модели массовой оценки нужна эффективная система защиты стоимости (законодательная база, система досудебных апелляционных инстанций, судов). Кроме того, налог на недвижимость должен опираться на программы развития территорий, создание инфраструктурных узлов и строительство жилья. Ну а лучшей агитацией за единый налог на недвижимость мог бы послужить публичный перечень школ, детских садов и больниц, строительство которых впоследствии будет профинансировано из местного бюджета.
‹‹‹ Все новости
